为适应新形势发展需要，使征地拆迁政策和市场机制更好的接轨，在调研、分析基础上，经市政府研究同意，厦门市决定“在保持现有征拆安置政策基本稳定的前提下”，出台《关于建立安置型商品房制度的若干指导意见（试行）》，探索建立安置型商品房制度。《关于建立安置型商品房制度的若干指导意见（试行）》（下称《指导意见》）已于2019年10月21日印发执行，有效期2年。现就《指导意见》要点内容解读如下。

　　一、制订《指导意见》的目的

　　现行的以划拨方式供地的安置房建设模式，存在“容易因征拆交地等问题，造成权证办理滞后；容易导致建设进度滞后，影响回迁；没有纳入统计，无法真实、全面反映城镇住房投资和建设情况”等弊端。通过探索建立以土地出让方式供地的安置型商品房建设模式，引入市场运作机制，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，实现“被征收对象、征收主体、政府”多方共赢，以解决现行建设模式的弊端和矛盾，更好地助力城市发展。

　　二、适用对象范围

　　参与安置型商品房开发建设的企业、征收项目实施主体以及参与安置型商品房管理的部门。

　　三、《指导意见》是否会降低安置对象的安置面积或增加安置对象支付补偿安置差价款？

　　（一）《指导意见》并不会降低安置对象的安置面积或增加安置对象需要支付的补偿安置差价款。原因在于：安置型商品房只是增加一种安置用房建设、供给模式，本质是“安置房源多渠道筹集中的一种渠道”。《指导意见》开宗明义，明确“基本保持现有征拆安置补偿政策不变，即，使用安置型商品房安置，征收主体与安置对象之间的征收补偿关系、标准保持和以划拨安置房进行补偿、安置的关系、标准一致”。

　　能实现补偿安置标准不变，基础在于：一是在政策方面，现行征收补偿政策，并未将安置面积标准和安置房来源挂钩，两者没有必然联系；二是在费用方面，按现行征收补偿中实物安置办法，征收主体购买安置房的价格与面向安置对象的销售价格实行的是双轨制。征收主体购买安置房的价格为政府定价，主要是为了便于征收主体购买安置房时结算，而销售给安置对象的价格是优惠价（评估价），两者并无绝对联系；三是在项目资金管理方面，采取“收支分离计算”方法，其中，征收主体购买安置房费用，全数计入项目征收成本；向安置对象收取的补偿安置差价款，则用于冲抵项目成本。以安置型商品房作为安置用房来源，对于征收项目而言，只是新增一种房源筹集渠道，因购买安置型商品房所增加的成本，《指导意见》明确纳入项目征收成本，不会转嫁给安置对象。因而面向安置对象，仍可以按照现行做法，以优惠价（评估价）解决补偿安置补差问题。在价格实行双轨制和明确增加的购房成本从项目成本中支出的情况下，安置对象并不会增加补偿安置环节的支出。

　　（二）不但不会降低安置对象安置面积或增加其支出，安置型商品房还有其他优势：一是有利于安置对象，如原以划拨方式建设的安置房，属于政策性住房，转为普通商品房需要补交地价，在未转普通商品房时价值低；但安置型商品房本质上是普通商品房，不需要再转变为普通商品房，一方面取得产权证后就可以上市转让，不用受政策性住房限制，另一方面需要用于质押等使用时与普通商品房基本一样，评估价值高。二是有利于安置，在安置产权性质为普通商品房的被征收房屋时，往往因产权调换后房屋变为划拨安置房性质，与安置对象产生纠纷，甚至引发群体性问题，以安置型商品房安置，就可以很好地解决这个矛盾。

　　四、《指导意见》重点内容

　　《指导意见》共十三条，包含定义和适用范围、管理原则、生成流程、土地供应、房源抽取、选房配售、房款拨付、剩余房源管理、上市要求、政策衔接等内容。

　　（一）安置型商品房与安置房有什么区别？安置型商品房政策适用于哪些征收范围？

　　安置型商品房与现行的安置房最本质的区别在于供地方式的不同，安置型商品房以“限房价竞地价”方式通过公开出让供地，而现行安置房则以划拨方式供地，前者是普通商品房的一种，后者则是政策性用房。

　　由于国有土地和集体土地房屋征收的不同主要在于安置补偿政策，与安置用房来源无必然联系，因此，作为安置用房来源之一的安置型商品房政策适用于国有土地和集体土地房屋征收。

　　（二）安置需求只能是住宅，还是可以包含商业、车位、物业等配套设施？

　　《指导意见》提出“……建设规模、户型、套数等……”的表述，指的是根据项目需求生成的不单包含住宅，还可以依据项目实际需求，提出包含商业、车位、物业管理等非住宅配套在内的各种其他要求。但提出非住宅配套的同时，也需要明确非住宅配套建设的规模、数量、价格、交易对象等要素，并落实到土地出让相关文件中。

　　（三）为什么要设置《征收补偿安置意向书》要求？

　　一方面，传统安置房“有啥选啥”的建设模式，容易造成房型与安置对象预期冲突，引发纠纷；另一方面，安置型商品房项目中除了用于安置的房源，还有开发单位可自主销售的房源，户型多变，两者通过随机抽取方式确定，需要对项目户型进行约定才能满足安置对象需求。因此，在学习福州和湖里区的经验作法，在“项目生成”中也设置《意向书》环节，作为生成安置需求的依据。通过《意向书》机制，可以更好地摸清需求，指导项目建设，使项目更贴合实际安置需要，实现“要啥建啥”，一是避免房源不符合需求造成空置；二是避免项目建设后，征拆工作迟迟无法启动，造成房源闲置时间过长，增加项目财务成本和财政压力；三是避免项目建设滞后，造成逾期安置费用过高。

　　（四）为什么设置混合供地的商品房面积占比？是否可以突破？

　　设置商品房占比，主要考虑到，如果占比过低，很难促使开发单位投入足够的资金保障项目的建设品质，且没有一定的利润补偿渠道，在售价固定情况下，会变相增加安置房建设成本；但如果过高，则无法保障片区的安置房数量的需求,因此提出上限控制。原则上不予突破，因为可以通过调整项目规模实现占比空置，如安置房占比过低（过高），可以缩小（扩大）项目整体规模。特殊项目确实需要突破，应报市政府同意。

　　（五）以被征收项目区域二手房价格作为销售均价基于什么考虑？如果被征收区域无法进行二手房评估怎么确定？可以根据区域不同调整销售价格吗？

　　1.将区域二手房价格作为销售均价，主要考虑：一是便于理解，从有利安置相对人角度出发，让安置对象可以以二手房的价格买到“新房”；二是利于征收主体在成本测算、摸底、商谈过程中,对购房成本能有一个基本准确的判断，更好结合现有拆迁安置补偿政策，编制安置方案。

　　2.关于没有二手房可以评估问题。被征收项目周边（如1公里内）没有二手房评估，可以适当扩大评估范围，如扩大到3公里、5公里……，直至有参照物。由于该销售价格，实质是征收主体和开发单位的结算价，和安置对象支付的安置补偿并无必然联系，只要能合理解释并兼顾政策平衡，达到上述第1点目标就可以实行。建议此类情况最好经区政府或区政府指定的征收主管部门研究确定。

　　3.关于对二手房评估价进行调整作为销售价格问题。从全市政策平衡角度，原则上不能调整，但考虑确实存在某些区域的二手房价格趋近（甚至可能高于）一手房价格，为实现第1点目标，可以作出调整，但需经项目所在区政府同意并且调整后，销售价与评估价的比值不得低于全区二手房价格与一手房价格的比值。待《指导意见》试行期结束后，再总结经验对相关条款进行调整。

　　（六）关于户型控制标准，是否每个项目都要包含45-150中的所有档次的户型？开发单位是否只需要根据需求，设计同等数量的安置房源数量，还是需要建设多于安置需求的数量？

　　1.通过政策确定户型面积控制原则，主要是为了便于征收主体收集、整理安置需求，同时利于全市统一标准及后续剩余房源处置。具体实施过程中，并不要求每个安置型商品房项目都要设计45-150平方米中的每一档户型，而是根据不同征收项目需要，在安置对象需求基础上，设置其中几种户型面积、套数。

　　2.为避免开发单位分割建设，达不到与商品房同品质，《指导意见》要求的是随机抽取房源。基于这个目标，建议项目生成单位在具体项目中，提出“每种户型的数量不得少于该安置房源需求的1.2倍（或项目总房源与安置房源的比值）”要求。

　　（七）为什么要求统一建设标准？在建设标准统一的情况下，可以将安置房源和其他商品房房源分开建设吗？可以分期建设吗？

　　对建设标准进行约定，目的正是在于避免开发建设单位规避政策，将安置型商品房和其他商品房分开建设，形成不同建设品质，因此，不允许两者分开建设。

　　如果项目较大，开发单位需要分期建设，需要满足“按土地出让合同约定，按时交房”要求。

　　（八）为什么要求房源以抽取方式产生？具体怎么操作？

　　《指导意见》明确房源已抽取方式产生的目的，和上述统一建设标准目的一致，都是避免分开建设造成建设品质不同。《指导意见》只规定项目中同时包含用于安置的房源和可自由销售的普通商品房，或项目对应多个征收项目时的房源抽取原则，对于项目房源全部用于安置的且只对应一个征收项目的，可以直接进入选房配售。

　　具体操作为“按梯抽取、按套补差”，即同一户型，首先抽取梯位（包含该户型在该梯的最低层单元号至最高层单元号的所有单元），直至该户型还需抽取数量少于一个梯位所有该户型的数量时，转为在该户型剩余的可抽取梯位中随机抽取一个梯位，并在该梯位中随机抽取还需抽取数量。抽取方式既可以是直接抽取安置房源；也可以是抽取其他商品房，余下的即是安置房源。

　　（九）为什么要办理预售许可？

　　安置型商品房是通过土地挂牌出让、由企业投资，本质上是商品房，因此按照商品房管理办法，由开发企业负责办理预售许可，纳入商品房管理。

　　（十）为什么房源销售价格制度要引入征收主体？

　　对具体房源销售价格的制定主体、原则、管理作出要求。其中，考虑到虽然建设和销售主体是开发单位，但项目是因征收需要生成、征收主体是使用单位，因此提出由开发单位和征收主体联合制定价格。

　　（十一）为什么要进行选房指标控制？

　　考虑到安置型商品房项目中的户型、套数是依据项目安置需求进行设计、建设，为避免选房中，安置对象随意选择，确保公平、有序，对套数和户型的选房规则进行约束。

　　（十二）为什么销售合同要引入征收主任？

　　考虑到虽然房源销售的双方为开发单位和安置对象，但需要征收主体一方面需要根据土地出让合同向开发单位支付购房款，另外还需要根据销售面积与安置对象互补面积补差等情况，将征收主体设置为第三方，共同进行签约，并收取、支付相关款项。

　　该条款核心是解决开发单位和安置对象间的关系，同时解决资金支付关系，试行期间，如果有更好的方式，可以在确保开发单位和安置对象销售关系不变的同时，解决三方款项支付关系，也可以探索试行。

　　（十三）房款拨付方式是否一定要分两次拨付？

　　为确保各方利益，减少过程纠纷，《指导意见》对房款支付主体、时间和流程进行明确。但因为缺少实践经验，《指导意见》只是给出原则性意见，不同项目也可以根据各自实际情况，在土地出让文件中约定支付次数、节点、比例。待试行期结束后，再总结经验，给出相对固定的拨付方式。

　　（十四）交房后，未使用的安置型商品房剩余房源由谁负责回购？

　　由各区立项建设的安置型商品房项目，由各区指定房源主管部门，并指定代持机构收购，制定房源管理办法。由市级部门立项的项目，由市政府指定房源主管部门，指定代持机构收购。

　　（十五）不动产登记为“安置型商品房”，是不是代表安置型商品房不是商品房？

　　安置型商品房和其他普通商品房的供地方式都是出让，房源属性实际上是一种带销售对象的商品房，因此，安置型商品房归属于普通商品房。在不动产登记时标示“安置型商品房”信息，主要是为了方便统计和管理。

　　（十六）为什么设置上市补差？

　　在安置型商品房的制度设计中，作为一手新房的安置型商品房的销售价格，仅相当于同地段的二手商品房价格（据统计，大部分区域相当于新房的7折），具有“限对象给予特殊优惠”的性质，是政府给予安置对象的优惠，因此若安置对象要申请上市转让，需要缴交4%的补差。