一、目标任务及背景依据

　　为加强商品房预售资金监督管理，切实维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《福建省商品房预售资金监管办法》（闽建房〔2023〕12号）、《厦门市商品房预售管理规定》（厦门市人民政府令第183号令）及有关规定，结合我市实际，研究制定本《厦门市商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）。

　　二、主要内容

　　（一）购房款项全部纳入监管

　　《办法》规定，购房人缴交的定金和按商品房买卖合同约定的购房款应全部直接存入监管账户，做到购房环节全流程、全链条监管，购房款项全覆盖监管。鼓励房地产开发企业在销售现场设置仅关联监管账户的“预售资金监管专用POS机”，协助购房人将购房款和定金直接存入监管账户。

　　（二）明确最低初始留存额度

　　《办法》规定了初始留存额度计算方法，监管账户初始留存资金额度按照预售项目工程造价和施工合同金额二者中较高者，以及风险金共同核定。同时，将预售项目分为住宅类和非住宅类项目进行分类监管，工程造价按建设主管部门公布的厦门市建筑工程综合平米造价指标和土地出让合同约定的住宅全装修标准核算。

　　非住宅类项目工程造价计算公式为：工程造价=综合平米造价指标×项目建筑面积；

　　住宅类项目工程造价计算公式为：工程造价=综合平米造价指标×项目建筑面积+住宅全装修标准×项目住宅建筑面积。

　　相较现行监管方式，根据《办法》核定的工程造价对应的监管额度已明显提高；相应的，《办法》规定的风险金比例从原来工程总造价的20%调降为10%。

　　（三）装修工程分项资金单列监管

　　《办法》明确将商品住房的建筑工程分项（即主体结构）和装修工程分项两个部分单列监管，住宅类项目主体结构封顶后，开发企业方可核定装修工程分项应留存资金额度。

　　（四）建立预售资金分级监管机制

　　《办法》按照《福建省房地产开发企业信用评价管理办法》（闽建〔2023〕10号）对房地产开发企业的信用评价结果，调整预售资金后续应留存额度。其中，AAA级留存额度调整为应留存资金额度的70%；AA级留存额度调整为应留存资金额度的80%；A级留存额度调整为应留存资金额度的90%；B级后续应留存资金额度不变;C级留存额度调整为应留存资金额度的120%，且不得通过保函置换预售监管资金。

　　（五）调整应留存额度核定节点

　　《办法》增加了预售资金应留存额度核定节点。由于住宅类项目装修工程部分监管资金无法提前支取，企业在项目建设初期可支取的资金相应减少，《办法》对住宅类项目建筑工程分项后续留存资金额度和非住宅类项目后续留存资金额度新增设了完成主体结构工程首层的工程形象进度节点（留存90%）；住宅类项目装修工程分项后续留存额度设置了4个调整节点，企业提交建设单位、施工单位、监理单位三方共同出具的当前节点工程开发建设投入证明申请核定后续应留存额度。最后核定节点调整为商品房项目完成房屋所有权首次登记。

　　（六）明确预售资金监管相关公示要求

　　《办法》规定了预售资金监管信息公示的相关要求，明确市住房和建设局应将商品房预售项目的监管账户信息、初始留存额度和分幢的工程进度节点予以公开。